今日、5月5日は「こどもの日」だ。祝日としての認知度は言うまでもないが、実はもう一つの顔がある。1988年に日本サイクリング協会が制定した「サイクリングの日」でもある。子供たちが自転車を漕いで風を切る、そんな清々しい光景が目に浮かぶ。ところが、不動産管理の現場に身を置く者の目には、その自転車がまったく違う風景として映る。

かつて賃貸物件の駐輪場は、シンプルだった。細身のシティサイクルが整然と並び、管理組合のシール一枚で秩序が保たれていた。ところが今、同じ場所に置かれているのは、全長2メートルを超える三人乗り電動アシスト自転車であり、折りたたみのカーゴバイクであり、あるいは電動キックボードだ。駐輪ラックは斜めに傾き、通路には車体の後部が飛び出し、いつ誰かがつまずいてもおかしくない状況が常態化している。これは利便性の問題ではなく、すでに安全管理の問題である。

子育て世代の自転車が大型化した背景には、保育園の送迎を担う親たちの切実なニーズがある。前後にチャイルドシートを装備し、電動アシストで坂道もこなせる重量20キロ超のモデルは、従来の二輪ラックに物理的に収まらない。無理に押し込めば隣の車体に傷がつき、入居者間のトラブルへと発展する。管理会社への苦情が積み重なり、最終的にオーナーが頭を抱える、という流れを何度目撃してきたことか。

ここで不動産管理業のプロとして申し上げたい。駐輪場のトラブルを「入居者同士の問題」として見て見ぬふりをするオーナーは、年々増えている退去リスクを自ら育てている。子育て世代は一度根を下ろすと長期入居になりやすい、極めて優良な層だ。しかしその反面、日常生活の快適さに敏感で、些細なストレスが「次の更新で引っ越す」という決断に直結する。駐輪場が原因で退去が起きたとき、オーナーはそれを数字で実感する。空室期間の損失と新規入居者を迎えるためのリフォームコストを合算すれば、駐輪場の改修費用など決して高くはない。

加えて、2023年7月に施行された改正道路交通法により、電動キックボードは「特定小型原動機付自転車」という新区分に生まれ変わった。サイズは自転車に近いが、リチウムイオン電池を内蔵するこの乗り物を屋内駐輪場で充電させることには、防火上の配慮が不可欠だ。管理規約が旧態依然のままでは、万一の発火事故に際してオーナーが免責されない可能性すらある。「禁止にしてしまえばいい」という判断は短絡的で、入居者の利便性を損ない、物件の競争力を削ぐだけだ。むしろシェアサイクルポートとしてスペースを活用し、設置協力金という形の収益を生みながら放置車両問題を解消する、という発想への転換が今求められている。

国土交通省が2024年度も継続・拡充している「子育て支援型共同住宅推進事業」は、こうした文脈で見ると意味合いが深い。ベランダの転落防止手すりや防音対策への補助は最大100万円に達し、子育て世帯向けリフォームに対する所得税の減税措置も整備された。駐輪場スペースの整備から玄関までのスロープ、そしてベランダの安全性向上まで、一連の取り組みを「子育て配慮型物件」として体系的にブランド化することが、空室対策として最も費用対効果の高い投資の一つになりつつある。

ただし、ここで素人判断が最も危うくなる。既存の管理規約と補助金の適用条件のすり合わせ、リチウムイオン電池に対応した電気設備の確認、スロープ設置に伴う建築基準法上の届け出要否、これらを一人のオーナーが正確に把握するのはもはや現実的ではない。現場を知らないまま工事業者に丸投げすれば、補助金の申請期限を逃し、規約改定が不十分なまま竣工を迎える。その結果、せっかくの改修が資産価値の向上に繋がらないどころか、新たなトラブルの火種になることもある。

5月5日という一日は、子供たちの未来を祝うと同時に、その未来を支える住環境を問い直す機会でもある。物件の「足元」、つまり駐輪場と安全設備を見直すことが、入居者の定着率を高め、オーナーの収益を守り、地域の暮らしを豊かにする。その確信は、現場で積み上げてきた経験から来ている。

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